Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) een verplicht onderdeel van de meerjarenprogrammabegroting (MJB). In de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente wordt elk jaar een paragraaf grondbeleid opgenomen in zowel de jaarrekening als de meerjarenbegroting. In de meerjarenbegroting heeft de paragraaf grondbeleid de functie van een vooruitblik die het tenminste volgende beschrijft:

1. De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting.

2. De wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.

3. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatiebegrotingen.

4. Een onderbouwing van de tussentijdse winstnemingen.

5. Beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondexploitatiebegrotingen in relatie tot de risico's die daaraan verbonden zijn.

Actuele ontwikkelingen

Ad 1. en 2. Visie op en wijze van uitvoering van het grondbeleid

De meest recente “Nota grondbeleid Purmerend 2024” (hierna nota grondbeleid) is in 2024 vastgesteld. De nota grondbeleid geeft kaders voor de manier waarop belangen worden afgewogen en zowel ruimtelijke, financiële als ook maatschappelijke meerwaarde binnen gebiedsontwikkelingen wordt gecreëerd. Ook wordt beschreven wat de voorkeursrol van de gemeente is bij ontwikkelingen die bijdragen aan de gemeentelijke kerndoelen.

Wij zien dat de gemeente Purmerend naast een faciliterende rol ook actief grondbeleid toepast. In dit kader worden:

• Nieuwe gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen vastgesteld onder regie van de gemeente;

• Wanneer dat nodig wordt geacht op grond van de Omgevingswet voorkeursrechten gevestigd op grondposities en/of onroerende zaken. Dit betekent dat de gemeente als eerste de mogelijkheid krijgt om de onroerende zaak te kopen als de eigenaar deze wil verkopen.

• Strategisch gronden aangekocht. De gemeente koopt grond strategisch aan met een lange termijn doel ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Concrete plannen bestaan op het moment van aankoop vaak nog niet. De verwachting is wel dat een toekomstige ontwikkeling kan plaatsvinden. Bij een strategische aankoop hoort een bepaalde mate van onzekerheid. De maatschappelijke, juridische en financiële haalbaarheid van toekomstige ontwikkelingen is op het moment van aankoop van nog niet grondig onderzocht. De verwachting is dat strategisch aangekochte gronden voordelen gaat opleveren bij van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Voordeel van strategische aankoop is dat de gemeente vanuit het eigenaarschap een regierol krijgt in toekomstige ontwikkelingen, terwijl de gemeentelijke rol zonder grondeigendom zich beperkt tot het stellen van kaders en het beoordelen van initiatieven.

Met het vestigen van een voorkeursrecht of het strategisch aankopen van gronden wordt grondspeculatie, met bijkomende negatieve effecten voorkomen.

De afweging om te komen tot de gemeentelijke rol in gebiedsontwikkeling is één van de centrale elementen in de nota grondbeleid.

Ad 3. 4. en 5. Actuele prognose resultaten grondexploitatiebegrotingen, tussentijdse winstnemingen en reserve grondexploitatiebegrotingen

De gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en jaarrekening het Meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage met informatie over de voortgang van de locatie- en gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente Purmerend. Dit betreft zowel de eigen gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen (= actief grondbeleid) als de ontwikkeling door private initiatiefnemers (= faciliterend grondbeleid). In het MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruitgekeken naar de komende jaren. Op 23 juni 2026 is het MPG 2026 door de gemeenteraad vastgesteld. In het MPG is onder andere een overzicht van de resultaatverwachting van grondexploitatiebegrotingen opgenomen en is inzicht gegeven in de tussentijdse winstneming.

In de volgende tabel zijn van de actieve geactualiseerde gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen naast de boekwaarde per 31-12-2025 ook de verwachte resultaten weergegeven. De resultaatberekening is op basis van netto contante waarde (NCW)- berekening uitgevoerd. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid wordt het verwachte NCW-resultaat per 1-1-2026 vergeleken met het NCW-resultaat per 1-1-2025.

Tussentijdse winstneming

De winstneming wordt ieder jaar, gelijk met de actualisatie van de grondexploitaties, het MPG en de jaarrekening vastgesteld en verantwoord. Het bedrag dat jaarlijks verplicht als tussentijdse winstneming wordt bepaald en genomen volgt uit BBV-regelgeving. De BBV-regelgeving schrijft een rekenmethode voor om de tussentijdse vroegtijdige winstneming te bepalen. De rekenmethode gaat uit van de eindwaarde van de geactualiseerde gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen (GREXen) waarbij in de berekening van de tussentijdse winstneming ook rekening wordt gehouden met verwachte financiële risico’s.

De winstneming kan van jaar tot jaar verschillen, dit is afhankelijk van de voortgang van de grondverkopen én de gemaakte kosten. Vanwege de potentieel grote fluctuaties in tussentijdse winstnemingen worden deze niet expliciet in toekomstige jaarschijven van de begroting geraamd. Eventuele tussentijdse winstneming is daarom telkens een ‘meevaller’.

In onderstaande tabel is de tussentijdse winstneming in de GREXen inzichtelijk gemaakt. Deze tabel is gelijk aan de in de MPG 2026 opgenomen tabel.

Het basisuitgangspunt is dat de tussentijds genomen winst 50/50 verdeeld wordt over de algemene reserve en de bestemmingsreserve gronden. Mits hiertoe wordt besloten kan van deze algemene regel worden afgeweken.

Sinds 2011 heeft de gemeente een samenwerking met BPD Ontwikkeling in de vorm van de V.O.F. De Beemster Compagnie. Gezamenlijk doel is gestalte te geven aan de nieuwbouwontwikkelingen in Zuidoostbeemster (De Nieuwe Tuinderij) en in Middenbeemster (De Keyser). Deze ruimtelijke ontwikkelingen betreffen vanuit de oorspronkelijk gesloten overeenkomst een volledig koopprogramma. In de afgelopen jaren zijn echter ook in overleg en afstemming tussen ontwikkelaar en gemeente sociale huur-en koopwoningen gerealiseerd. De Beemster Compagnie is een vennootschap onder firma (vof) waarbij zowel de gemeente als BPD Ontwikkeling 50% eigenaar is. Ook winsten en verliezen worden in deze verhouding verdeeld. De gemeente mag deze winsten pas nemen bij uitkering ervan door de vof.

De Nieuwe Tuinderij Oost is op een paar minimale afrondende werkzaamheden na gereed. De GREX is per ultimo 2025 definitief afgesloten. Aangezien het eindresultaat van deze GREX positief is, is een winstuitkering richting de vennoten uitgekeerd.

Kostenverhaal

Plangebonden kosten
Op elke locatie die tot ontwikkeling wordt gebracht door particuliere grondexploitanten (faciliterend grondbeleid) verhaalt de gemeente de zogenaamde “plangebonden kosten”. Dat zijn de ambtelijke plankosten, planschade en de direct aan elk specifiek bouwplan gerelateerde nodige ingrepen in de openbare infrastructuur zoals onder andere aansluiting op openbare weg, riolering, groen et cetera. Deze plangebonden kosten worden ad hoc per plan berekend en via een anterieure overeenkomst in rekening gebracht bij de facilitaire ontwikkelende partij.

Gebiedsoverstijgende kosten
Daarnaast verhaalt de gemeente de investeringen die meer dan één specifiek bouwplan dienen. Dit zijn de “gebiedseigen” en de “gebiedsoverstijgende” kosten. Voor verschillende ontwikkelgebieden legt de gemeente zogenaamde 'Aanvullingsbesluiten' vast, waarin de tarieven gebiedseigen investeringen in deze ontwikkelgebieden zijn vastgelegd. De laatste keer is dit gebeurd in mei 2024 voor het ‘neusje van Kop West’. Er zijn voorts nog aanvullingsbesluiten voor het Wagenweggebied, het Waterlandkwartier, De Koog, Zuidoostbeemster en Middenbeemster.

In september 2025 heeft het college het Programma Kostenverhaal en Financiele Bijdragen (hierna: PKFB) vastgesteld. Daarin zijn de tarieven gebiedsoverstijgende investeringen vastgelegd. Afhankelijk van de locatie waar een ontwikkeling plaatsvindt, kan het voorkomen dat de gemeente zowel een verplichte reguliere bijdrage overeenkomstig het PKFB vraagt als ook een verplichte bijdrage uit het Aanvullingsbesluit. Dit alles naast de eerdergenoemde “plangebonden kosten”, die per plan worden berekend. Het resultaat van het kostenverhaal wordt geaggregeerd opgenomen en verantwoord in het MPG.

Macro-economische ontwikkelingen

De beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen blijft een voortdurend knelpunt. De hypotheekrente en disbalans tussen vraag en aanbod spelen hierin een belangrijke rol. Daaraan gerelateerd zien we dat er steeds meer een beweging gaande is naar kleinere woningen, dit om ze ondanks de stijgende (vierkante meter) woningprijzen binnen de betaalbaarheidsgrens te laten passen.

Dit leidt er ook toe dat de financiële haalbaarheid van bouwprojecten onder druk staat. Dit spanningsveld wordt ook gesignaleerd door de hogere overheden. Vanuit de Rijksoverheid is bijvoorbeeld ingezet op subsidieregelingen of doorbraakaanpak. Ook de Provincie Noord-Holland heeft recentelijk aangegeven geld beschikbaar te stellen om zo een bijdrage te leveren in het oplossen van knelpunten in de woningbouw waarmee de woningbouw wordt gestimuleerd. Deze subsidies hangen samen met de afgesproken Woondeals en Volkshuisvestings-programma’s.

Actualiteiten gebiedsontwikkelingen

Op veel plekken in de gemeente Purmerend wordt hard gewerkt aan het realiseren van nieuwe woningen en andere functies. Zo is er een gebiedsvisie voor de Oostflank vastgesteld, wordt er gewerkt aan de verdere uitwerking.

Om de voortgang in de transformatie van het Wagenweggebied op gang te houden wordt ook daar gesproken met grondeigenaren en wordt gewerkt aan de herinrichting van delen van de openbare ruimte.

Eén van de belangrijkste ontwikkelingen binnen de bestaande stad vindt plaats in het Waterlandkwartier. Hier moet een omvangrijk hoogstedelijk programma worden gerealiseerd. Voor het Waterlandkwartier zijn in 2023 een kwaliteitsplan, mobiliteits programma van eisen en gemeentelijke GREX vastgesteld. Hierin wordt de richting geschetst welke kant het gebied op transformeert.

Voor de beoogde transformatie van bedrijventerrein De Koog wordt op basis van de vastgestelde gebiedsvisie verkend hoe de verdere uitwerking vormgegeven kan worden. In Wheermolen Oost zijn ontwikkelingen in volle gang waarvan de eerste resultaten buiten ook al te zien zijn.

Voor de Van Balenstraat waarbij sociale woningbouwappartementen worden gerealiseerd is in 2025 de GREX vastgesteld. De overeenkomst met de betrokken woningcorporatie is in concept gereed.

Ook in de Beemster wordt na vaststelling van de dorpsontwikkelingsvisies op verschillende plekken gewerkt aan de concrete invulling van de ontwikkellocaties. Voor het gebied Seniorenhof in Middenbeemster is een GREX vastgesteld in 2024 en daadwerkelijke uitvoering wordt voorbereid. De concept anterieure overeenkomst is in voorbereiding.

Ook voor de Tobias de Coeneplein is een GREX in het eerste halfjaar vastgesteld.

Door de marktomstandigheden blijft de financiële haalbaarheid van gebiedsontwikkelingen fragiel. Geprobeerd wordt daar zo flexibel mogelijk op in te spelen door voortgang en de ruimtelijke kwaliteit van de ontwikkelingen te borgen en waar mogelijk te stimuleren en subsidies aan te vragen.